杨春淮:投资共享农庄的10项基本认知

来源:中元设计机构   时间:2018-12-25 11:48

    编者按>>

    细心的朋友可能已经注意到了,目前,大部分“共享农庄”试点单位预设的商业模式是雷同的,定位也是模糊的。根据中元设计机构这两年的一线实践,我们发现,绝大多数共享农庄都存在这类问题。个中原因,我们在过去的一整年的微文中已经从各个角度做了细致分析与详细讨论。需要特别提醒的是:共享农庄的投资逻辑与建设路径与传统的房地产模式是完全不同的。

    今天,我们再把这些要点概括一下,以便形成一个关于共享农庄相对系统的认知,作为年末的礼物,送给大家。并祝福我们:明年更好。

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    01.“三权分置”与“两权分离”

    ——共享农庄中“共享概念”的基本来源与本质特征

    “共享农庄”虽然称为“农庄”,但是它的赢利点并不在“农”而在“庄”。而“庄”能否建设成功的关键点在于是否有“房”;而“房”能否建得起来关键点在于“政策”是否允许建房、这“房”是否可以给“城市人”使用。可喜的是,农村集体建设用地的“三权分置”政策为我们提供了政策通道。虽然“三权”可以“分置”,但是“房地”却不可以“分离”,于是“共享农庄”就应运而生。

    所谓的“三权分置”,就是农村集体建设用地的“所有权、承包经营权和使用权”三种权利的可以分开处置、由不同的业主(所有者)分时持有。这是在2017年针对农村土地政策的中央一号文件中正式提出的。

    农村土地包括“建设用地”与“非建设用地”;建设用地是指“集体建设用地”;集体建设用地中也当然包括“村民宅基地”。我们在共享农庄中主推的“村庄民宿”,就是:在农民宅基地上、在保证农民土地所有权不变的前提下,以“共享农庄”为抓手,通过“庄主”与“村民合作社”合作获得这些宅基地的经营权,进而将其转租给以“北方候鸟”为主体的“城里人”来使用的一种特殊的“乡村民宿”。

    以“三权分置”的逻辑来考虑问题,我们会发现:在国有建设用地上通过“招拍挂”获得建设权的居住商品房,其实是“两权分离”,即国有属性的土地所有权未变,业主只是拥有了70年的使用权以及地上房屋的所有权而已。

    在大多数私有制国家,土地的所有权与使用权在理论上是无限期的,土地与地上附着物一般也是不分置的。但是,中国是土地公有制的社会主义国家,这里就出现了一个土地使用年限的问题。虽然是如此,如果您想的开一些,就会发现,对于一个有限的生命而言,这种土地使用年限的划分只有相对意义(比如一个已近暮年的老人,20-30年的也许就是无限期了)。

    回到共享农庄,如果说它产生的根源来自于农村集体建设用地“三权分置”政策的实施,那么它的实现路径则有赖于三权分置后出现的“地主、庄主、宿主”之间的“三主合作”。我们一定要明白:被“分置”的“三权”,只能通过“共享”回归“一体”后,最终才能发挥出土地的潜在效能、进而普惠各方;所以共享农庄的商业模式,决不是简单地沿袭房地产简单粗暴的商业模式、变相地“以租代售、获得收益”那么简单,而是三方利益共享。正是在这个意义上我们说:共享农庄的共享本质在于收益的共享。

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    02.“二三得六”与“六六大顺”

    ——参与共享农庄的投资、建设、管理与使用者的角色认同

    对应于农村集体建设用地“三权分置”,我们提出了“地主、庄主、宿主”的三主概念。对应于“共享农庄”的产业链在运营过程中所需要的“投资者、咨询者和日常运营维护者”共同介入需求,我们提出了“金主、师爷、管家”的三个角色的概念。并且反复强调,只有这6个角色高度协同,共享农庄才有可能应运而生并顺利发展。见图。两个“三”组合为一个“六”,“六主合一”才能够“六六大顺”。

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    03.从“地狱模式”到“天堂模式”

    ——共享农庄的“人生价值观念取向”与投资理念

    曾经有一个故事:某人死后分别进入地狱与天堂,发现里面的人都拿着很长的餐具在就餐。每个人都无法用这餐具将食物放入自己的口中,因而地狱的人无食可进、非常痛苦;而天堂里的人则是将食物喂给对面的人,结果大家都很开心快乐。

    同样的道理,如果说我们以前的房地产投资遵循的是把食物喂给自己、“让自己挣钱、挣更多的钱”的“地狱投资模式”,那么,共享农庄建设遵循的是让他人赚得钱之后、我们获得美好生活的“天堂投资模式”。前者的投资思维,我们称之为“资本投资逻辑”,后者,我们称为“人本投资逻辑”。

    共享农庄的成败取决于对人性的把握。如果完全以“资本投资逻辑”的思维去参与共享农庄建设很难成功。但是,共享农庄的建设又绝离不开资本。关于此,我们的表述是:自在的“人本投资逻辑”只有在自洽的“资本投资逻辑”的基础之上才能自如的使用。(详见:海南岛共享农庄的投资逻辑)

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    04.“冬虫夏草”:因时而变、各得其所

    ——共享农庄的“分时度假”属性与“众筹投资”特性

    对于“冬季候鸟”而言,他们到海南来过冬具有一定的“度假旅居”成份。而他们获得共享农庄中的“村庄民宿”使用权的操作过程,还有一点“众筹投资”的意思。他们中的大部分人,一年之中会有半年左右的时间待在海南,另外半年的时间,就需要经营者将共享农庄的度假产品按旅馆(酒店)的方式进行经营。即共享农庄像“冬虫夏草”那样因时而变:半年是休闲住宅,半年是乡村酒店。

    为此,我们给出了共享农庄村庄民宿的三种客户类型:

    *冬季候鸟:是共享农庄村庄民宿的众筹投资者和主要使用者;

    *夏季创客:将村庄民宿闲置期的使用权作为酒店产品进行“分时度假”对赌投资的风险投资对象;

    *城市居民:在共享农庄附近城市中居住的周末日常旅游休闲客人;

    这三种角色,我们统称为“宿主”。其中起主导作用的是北方候鸟,他们以“众筹自用”的方式在庄主提供的农民宅基地平台上投资建房自用,有可能可以获得高回报的是夏季创客,而日常消费的主力军是城市居民。(详见:分时度假理论与海南岛的共享农庄实践)

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    05.“多规合一”与“一户一宅”

    ——共享农庄建设用地的空间边界与操作舞台

    “多规合一”的编制是一个十分复杂的统筹协调过程。海南省是国家层面的省级多规合一试点省份,目前已经初步完成村庄边界的确定工作。简单地说,海南省的“多规合一”是通过“十线控制”(具体内容略)划定覆盖全岛的“建设边界”与“生态边界”。在这个过程中,每个村庄的建设用地边界也得到了确定。这个边界,虽然可能不十分合理,但是面积一定不能增加。于是,“多规合一”确定的村庄建设用地红线,就成为我们“共享农庄村庄民宿”建设的“空间边界”。

    另一个层面,“一户一宅”的政策(琼建村(2018)267号文)在规范美丽乡村建设过程中,也为共享农庄中的冬季候鸟入住乡村提供了“建设强度”的保障。由于一家农户一般用不完“一户一宅”政策中确定的360平方米的建筑空间,多余的部分(建设指标存量)在“三权分置”的背景下,就可以由“共享农庄村庄民宿”统筹,让冬季候鸟与夏季创客们愉快地入住了。所以,我们说,当“多规合一”完成后,按照“一户一宅”的政策,“共享农庄村庄民宿”在美丽乡村建设成果提供的发展空间的基础上,获得了自己独特的“操作舞台”。(详见:农村宅基地“一户一宅”政策背景下的共享农庄建设”)

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    06.“同居式养老”与“乡村居住社区”

    ——共享农庄的标准养老模式与空间居住形态

    当政策通道被打开、存量建设容量被激活之后,下一个问题,就是候鸟们如何生活居住了。在“共享农庄”的整体设计中,我们给出的生活居住组合产品是:

    *供“同居式养老”的“村庄民宿”;

    *供农事体验的“半亩田园”;

    *以及小于14㎡的设施临建“小木屋”

    如果再加上共享农庄周边的乡村旅游景区,这样的田园生活,是“准老人”们所期待的。

    在“村庄民宿”中,我们概括了四种组合户型。即:同居式、合租式、标房式与独栋式,并给出了相应的平面设计方案。“同居式养老”是我们推崇的方案。

    所谓“同居式”,即为由3对6人(或4对8人,看一层的房屋村民是否自己留用)共同“众筹”建一栋农民住宅(不超360㎡的民宿),其中的“客厅、厨房”大家共用,同时每户老人还有一套80㎡左右的自用房间(含卧、卫、客)。这样的组合,在较大限度地提供公共交往空间的同时,也保障了每对老人的私密空间,是最适合“候鸟群居”的方案。他们在民宿的一层共用“客厅与厨房”轮流做饭互相交流,分别使用小菜园与小木屋。

    许多间这样的民宿集中设置,就形成了别具特色的“乡村居住社区”。(上述叙述可能偏于简单,详细的内容,可见:共享农庄实践中的“同居式养老”模式初探)

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    07.从“良禽择木栖”到“筑巢引凤来”

    ——通过共享农庄建构具有特色的乡村旅游旅馆

    这个乡村居住社区的建筑方案设计与组团规划布局,需要一个高水平的整体设计。在建设之初,就要把它当成一个“富集了地域文化内涵的、具有相当旅游价值”的景点来对待。而成群的候鸟来自不同的地域,自然会带有不同的文化基因与符号,两者的充分结合,就会形成一个吸引人的“居者自在,观者羡慕”的吸引良禽栖居的佳木从林:乡村居住组团,进而达到“筑巢引凤”的作用(尤其是在海南岛的东部沿海村庄之中)。

    上面的模式,其实是在现有村庄中以分组团嵌入的方式建设了由冬季候鸟“众筹投资”的“乡村居住组团”。客观上,候鸟们是在海南的“乡村度假景区”里生活,不仅投资成本较之购房大规模降低,而且生活品质有可能得到提高。这样的共享农庄“村庄民宿”,显然是一种“稀缺”的福利。

    那么,何谓“良禽佳鸟”呢?——这是比喻。答案是“人才”,是我们特别稀缺的人才。到了这一步,我们可以有选择地吸引大城市的有文化、有资源的“准老人”来海南过冬。有了通过共享农庄打造的“村庄民宿”,有了良好的生态环境与巨大的比较成本优势,使海南省地方政府拥有了选择权,可以将“智鸟”、“健鸟”、“肥鸟”等“稀缺品种”有计划、有步骤地吸引到海南,利用他们半年左右的休闲时间,不仅可以为海南的“国际自贸区(港)”建设出点力,还可以化解“房地产”限购的市场压力,达到“因势利导,顺其自然;不着一字,尽得风流”的境界,岂不妙哉。

    我们建议:冬季候鸟可以选择京津地区的准老人,夏季创客则可以对标深圳(那个最富有创造力的城市)的年轻创业者。由于深圳没有郊区,我们可以“以风投对赌的方式”吸引他们当中最有活力的年轻人来海南进行“夏季百日创业”。要记住,海南岛是“清凉型”热带海岛哟。(详见——夏鲁平:服务旅居时代建设美丽乡村)

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    08.“村庄民宿”与“乡村民宿”

    ——居住方式的不同导致商业模式的变化

    “村庄民宿”与“乡村民宿”,表面上一字之别,实质里差之甚远。乡村民宿的概念,源自台湾地区,以及日韩等国家,是一个属于“旅游范畴”的概念。一般的理解,是将房屋拥有者闲置的空房,经过改造使之成为接待游客的小(微)型的旅馆。由于环境舒适、价格便宜、服务亲切而受到市场追捧。前些年,民宿的概念引入中国大陆地区之后,在江浙、在云南等省份也取得了很大的成功。于是,民宿,尤其是乡村民宿,就成为很多人心目中“乡村振兴战略”中的一个通用产品,希望它能够在促进“休闲农业与乡村旅游”,在“城乡一体化”中发挥作用。然而在海南,“乡村民宿”并没有很好地发展起来。但是,我们提出的“共享农庄村庄民宿”却有着广阔的发展前景。因为“乡村民宿”的商业模式并不适合海南岛。(因为篇幅,详细的原因,我们以后专文另述)

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    09.两个完全不同用地性质的“5%”

    ——政策之手与市场之手,两手都要硬

    很多朋友投资“共享农庄”,是听说可有5%的建设用地配套,以为“小产权房”在“共享农庄”的外衣下又合法化了。以为又可以再来一轮变相的房地产,可以赚一笔。于是迫不及待地建木屋“以租代售”出卖使用权。但现实很残酷,从去年到今年,我们不断地听到这些违规违法建筑物被强拆的消息。究其原因,是混淆了在农业用地中有5%“农业附属用地”可以用来建设农业设施而不可以建设房屋的界线。另一个5%,是美丽乡村建设过程中的增量用地统筹,这是真正的“乡村建设用地”。但是这块用地如何使用,海南地方政府并没有细则出台。(关于此,可参阅我们的微文:共享农庄5%新增建设用地是用来做什么的?)

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    10.从“多头聚集”到“合力推进”

    ——美丽乡村建设开发模式的新思路

    “十八大”以来,乡村建设就是各级政府工作的重点。“十九大”提出的“乡村振兴”战略和“精准扶贫”目标,更是把这项工作的重要性提高到了国家战略的层面。各级政府为了实施这一目标,往往是不遗余力、重金投入、层层落实,分部门包干包片,人力、物力、财力三力齐上,轰轰烈烈。比如“美丽乡村”建设、“整村推进”改造工程等等。那些列入改造计划的村庄,可能有几百万甚至上千万的投资,城市反哺农村之力度不可谓不大。虽然取得了很大成绩,但其最终效果并不十分理想。当然原因是多方面的,在此我们并不想讨论这些问题。

    我们以为,至少在方法上存在优化的可能。如果说以前受部门权限限制,投入的钱只能用于美丽乡村的环境综合整治。刚完工时还不错,但由于没有维护资金来源、无人管理,乡村环境很快就恢复原状。但现在,“多规合一”的成果已经问世、“三权分置”改革在整体推进、“一户一宅”的政策开始落实、“共享农庄”的抓手作用初步显现,这一切,使“村庄民宿”的市场需求量“陡然雄起”,在这样的背景下,地方政府完全可以将以前的“工程款”名义投资建设资金(没有任何回报的)转化为资本金,配以“5%”的增量建设指标调配,与“庄主(共享农庄投资者)”和“地主”(农村集体)共同合作、成立混合所有制的平台企业,与时俱进,将原来“多头聚集”的美丽乡村建设模式调整成为在一个统一平台上“合力推进”的新模式,利用政策杠杆、通过市场机制,开创出一条以“共享农庄村庄民宿”为特色的美丽乡村建设新路径,达到海南岛的“两园”目标。

    在“共享农庄”的世界里,使用权高于所有权。那是真正的“不在乎天长地久,只在意曾经(需要时)拥有”的“活在当下”的潇洒生活。